Como declarar FIIs no IR 2026: passo a passo para evitar erro
Declarar Fundos Imobiliários (FIIs) parece complicado porque envolve três "camadas" diferentes: posição (cotas), rendimentos/amortizações e vendas com lucro ou prejuízo. A boa notícia: com o informe na mão, dá para fazer de forma organizada e previsível.
Aviso legal: Este conteúdo é exclusivamente educacional e informativo. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou oferta de qualquer produto. Elaborado por Adriano Freire, Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD nº 50352. Rentabilidade passada não garante resultados futuros. Consulte um profissional certificado antes de tomar decisões financeiras.
Eu gosto de pensar assim: a declaração não é para “contar história bonita”, é para ser um espelho consistente do que administradora, corretora e B3 reportaram. Se os seus números batem com o informe, você reduz bastante o risco de inconsistência.
Neste guia, você vai ver onde lançar cotas, onde informar rendimentos, como tratar amortizações e como declarar vendas (inclusive apuração mensal e DARF, quando aplicável), com exemplos prontos para copiar e um checklist de revisão.
✅ Resposta rápida: em geral, você declara as cotas em Bens e Direitos pelo custo de aquisição (não pelo valor de mercado). Os rendimentos entram em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (quando isentos, conforme informe). Já lucros e prejuízos com vendas costumam entrar em Renda Variável, com apuração mensal e possível DARF.
Sumário do artigo
- Qual é a lógica da declaração de FIIs (posição x eventos)?
- Onde declarar as cotas de FIIs em Bens e Direitos?
- Onde informar rendimentos e amortizações de FIIs?
- Como declarar vendas de FIIs e apurar lucro/prejuízo?
- Quais são os erros mais comuns ao declarar FIIs?
- Quais exemplos prontos eu posso copiar?
- Perguntas frequentes
📌 Exemplo do dia a dia: você compra 100 cotas de um FII, recebe rendimentos mensais e, no fim do ano, vende parte das cotas. No IR, isso vira: (1) uma linha em Bens e Direitos com o custo de aquisição; (2) um total anual de rendimentos na ficha correta; (3) se houve venda, apuração mensal em Renda Variável.
Qual é a lógica da declaração de FIIs (posição x eventos)?
Eu separo FIIs em três perguntas simples: o que eu tinha em 31/12, o que eu recebi no ano e o que eu vendi (com lucro ou prejuízo). Quando você responde isso com o informe na mão, o resto vira “preencher campos”.
A posição em 31/12 é a foto do seu patrimônio. Por isso, normalmente ela vai para Bens e Direitos. Rendimentos e amortizações são eventos do ano (fluxo). Já venda envolve apuração porque pode ter imposto a recolher.
O erro mais comum é misturar tudo: lançar valor de mercado como patrimônio, somar rendimentos no custo, ou ignorar vendas. A regra prática: cotas = custo, rendimentos = total do informe, vendas = apuração mensal.
| “Parte” do FII | O que é | Onde costuma entrar | Documento-chave |
|---|---|---|---|
| Posição (cotas) | Foto em 31/12 (patrimônio) | Bens e Direitos | Informe / posição na corretora |
| Rendimentos | Distribuições no ano (fluxo) | Rendimentos (geralmente Isentos, quando aplicável) | Informe da administradora |
| Amortizações | Devolução de capital / ajuste | Rendimentos + ajuste de custo | Informe + comunicado do fundo |
| Vendas | Operações com resultado | Renda Variável (apuração mensal) | Notas de corretagem + controle |
Onde declarar as cotas de FIIs em Bens e Direitos?
Em geral, as cotas de FIIs entram em Bens e Direitos com o custo de aquisição. Isso significa: o que você pagou pelas cotas (incluindo custos que você usa no seu controle), e não o preço do dia.
No programa, procure o grupo/código de Fundos Imobiliários (o rótulo pode variar por ano). Você vai preencher o CNPJ do fundo (administradora) e uma discriminação que identifique o ticker e a custódia.
Se você tem o mesmo FII em mais de uma corretora, dá para manter um único item por fundo somando o custo total, desde que a discriminação deixe claro que a custódia está distribuída (ou que o controle é consolidado).
Modelo de discriminação (copie e adapte):
“Cotas de Fundo de Investimento Imobiliário (FII) [TICKER], CNPJ [XX.XXX.XXX/0001-XX], custodiadas em corretora/banco [NOME], posição pelo custo de aquisição. Quantidade: [QTD] cotas. Posição conforme informe.”
Um detalhe que ajuda muito: na discriminação, eu gosto de colocar a quantidade de cotas. Isso não é “obrigatório” em todo caso, mas facilita conferência futura, especialmente se você vendeu parte do ativo no ano seguinte.
| Campo | O que preencher | Dica prática |
|---|---|---|
| CNPJ | CNPJ do FII (conforme informe) | Copie do informe para não errar |
| Situação em 31/12 | Custo total até 31/12 do ano-base | Não use valor de mercado |
| Discriminação | Ticker + corretora + quantidade | Ajuda a rastrear vendas futuras |
📖 Leia também: Como declarar ações no IR 2026
Onde informar rendimentos e amortizações de FIIs?
Rendimentos de FIIs, em muitos cenários de pessoa física, são informados como isentos (quando atendidas as condições) e entram em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. O ponto-chave: quem manda é o informe.
Eu recomendo um hábito simples: abra o informe e procure o bloco “Rendimentos” (ou equivalente). Ali costuma estar o total anual. Esse total é o que você lança na ficha correta — sem tentar “somar manualmente” mês a mês, se o informe já traz consolidado.
Já amortização é uma parte que confunde muita gente. Em vários casos, amortização funciona como devoluç��o de capital, e pode exigir um ajuste no custo (em Bens e Direitos) para que você não pague imposto “duas vezes” no futuro quando vender. Se isso existir no seu caso, o informe costuma indicar.
Exemplo didático (hipotético):
Você tinha custo total de R$ 10.000 em um FII. Recebeu amortização total de R$ 500 no ano (conforme informe).
Em geral, você registra a amortização na ficha indicada pelo informe e ajusta o custo em Bens e Direitos (custo passa a R$ 9.500).
Isso ajuda a apuração ficar coerente quando você vender as cotas no futuro.
Como eu penso nisso: amortização é o tipo de coisa que eu só mexo quando está bem documentado. Se no seu informe a administradora não sinaliza amortização, não invente. Se sinaliza, siga o que ela informou e guarde o informe para justificar o ajuste.
Como declarar vendas de FIIs e apurar lucro/prejuízo?
Vendas de FIIs normalmente exigem apuração mensal. A ideia é calcular o resultado do mês (lucro ou prejuízo) somando suas vendas, abatendo custos e comparando com o custo médio das cotas vendidas, conforme seu controle.
Em muitos casos, a venda de FIIs com lucro é tributada (alíquota frequentemente indicada como 20%). E, diferente de algumas operações com ações, não existe a mesma lógica de isenção mensal para FIIs. Por isso, o controle mensal faz diferença.
O pagamento, quando houver imposto, costuma ser via DARF no mês seguinte. Muita gente esquece isso e depois descobre o atraso. Se você vendeu FIIs em 2025, vale revisar o ano para ver se teve meses com lucro e imposto devido.
Cálculo 1 (exemplo com lucro e DARF — valores hipotéticos):
Você vendeu 50 cotas por R$ 110 (total bruto R$ 5.500).
Seu custo médio era R$ 100 (custo das 50 cotas = R$ 5.000).
Custos de corretagem/emolumentos do mês: R$ 10.
Lucro líquido do mês ≈ R$ 5.500 - R$ 5.000 - R$ 10 = R$ 490.
Imposto (20%) ≈ R$ 98 (se aplicável no seu caso). Recolhimento via DARF no mês seguinte, conforme regras vigentes.
Cálculo 2 (exemplo com prejuízo e compensação — valores hipotéticos):
No mês seguinte, você vendeu 30 cotas e teve prejuízo líquido de R$ 200.
Em geral, esse prejuízo pode ser carregado para compensar lucros futuros em operações de FIIs.
Resultado acumulado: lucro anterior R$ 490 - prejuízo R$ 200 = R$ 290 (base futura, se aplicável).
O importante é manter controle mês a mês e declarar em Renda Variável conforme o programa do IR.
| Situação | O que você faz | Onde costuma declarar | Dica de segurança |
|---|---|---|---|
| Vendeu com lucro | Apura resultado do mês e possível DARF | Renda Variável (FIIs) | Guarde notas e memória de cálculo |
| Vendeu com prejuízo | Registra prejuízo para compensação | Renda Variável (FIIs) | Controle por mês evita “perder” prejuízo |
| Não vendeu | Só declara posição e rendimentos | Bens e Direitos + Rendimentos | Conferir CNPJ e custo em 31/12 |
🔎 Dica prática: se você quer organizar a apuração para não se perder, uma calculadora de juros compostos ajuda a simular cenário de reinvestimento (educacional). Calculadora de juros compostos.
Quais são os erros mais comuns ao declarar FIIs?
Se eu tivesse que resumir: o que dá problema não é “ter FII”, é ter informação incoerente. Receita cruza CNPJ, posição, rendimentos e eventos. Quando algo não bate com o informe, aumenta o risco de cair em pendência.
O segundo ponto é “deixar para a última hora”. FIIs têm detalhes (amortização, custo médio, venda) que exigem um mínimo de organização. Quando você tenta resolver tudo em 30 minutos, a chance de esquecer alguma ficha é maior.
E, por fim, tem o erro que eu mais vejo: declarar pelo valor de mercado em 31/12. Em geral, em Bens e Direitos você usa custo (não mercado). Se você “marca a mercado” na declaração, você bagunça a evolução patrimonial e pode gerar dúvida na coerência.
⚠️ Erros comuns que eu vejo na prática:
- Lançar cotas pelo valor de mercado em 31/12, em vez do custo de aquisição.
- Informar rendimentos em ficha errada (ou esquecer de informar o total do informe).
- Ignorar vendas no ano e não fazer apuração mensal (quando houve operações).
- Tratar amortização como “rendimento comum” sem ajustar custo quando o informe indica ajuste.
- Misturar compensação: prejuízo de FIIs com lucros de ações, sem separar categorias.
Como eu penso nisso: eu sempre reviso FIIs em três “checkpoints”: (1) Bens e Direitos bate com quantidade e custo; (2) Rendimentos bate com informe; (3) Se teve venda, Renda Variável tem os meses preenchidos e prejuízos carregados corretamente.
Quais exemplos prontos eu posso copiar?
Abaixo estão exemplos completos para copiar e adaptar. Lembre: o número final deve ser o do seu informe/controle. O objetivo aqui é te dar a estrutura.
Se você é do tipo que quer “o mínimo para não errar”, copie os modelos e substitua apenas ticker, CNPJ, quantidades e valores. E guarde o informe em PDF junto do seu controle anual.
Exemplo 1 — Bens e Direitos (posição em 31/12):
Grupo/Código: Fundos Imobiliários (conforme programa)
CNPJ: 12.345.678/0001-90 (exemplo)
Discriminação: "Cotas de FII ABCD11, CNPJ 12.345.678/0001-90, custódia na corretora XYZ, quantidade 120 cotas, custo de aquisição."
Situação em 31/12/2024: R$ 8.000,00
Situação em 31/12/2025: R$ 9.500,00
Exemplo 2 — Rendimentos (total anual conforme informe):
Ficha: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (quando aplicável)
Tipo: "Rendimentos de FIIs" (conforme item do programa)
CNPJ da fonte: conforme informe
Valor: R$ 1.860,00 (exemplo)
Observação: "Valor conforme informe anual da administradora."
Exemplo 3 — Venda (apuração mensal em Renda Variável):
Janeiro/2025: lucro líquido R$ 490,00 (exemplo)
Fevereiro/2025: prejuízo líquido R$ 200,00 (exemplo)
Base acumulada: R$ 290,00
DARF: quando aplicável, recolher imposto no mês seguinte, conforme regras do ano.
Checklist rápido (para revisar antes de enviar)
- Bens e Direitos: CNPJ do fundo correto + custo em 31/12 bate com seu controle.
- Rendimentos: valor anual igual ao do informe (não “somado no feeling”).
- Amortização: se existir no informe, ajuste custo e guarde o documento.
- Vendas: meses preenchidos em Renda Variável (lucro/prejuízo), com controle dos custos.
- Arquivos: informe em PDF + notas de corretagem guardados para conferência.
Veja também (para completar seu hub de IR)
Perguntas frequentes sobre FIIs no IR 2026
Preciso declarar FIIs mesmo se eu tiver pouco valor investido?
Em geral, sim: se você declara IR, a posição em FIIs entra em Bens e Direitos e os eventos do ano (rendimentos, amortizações e vendas) entram nas fichas correspondentes, conforme o informe.
Onde declaro as cotas de FIIs no IR 2026?
Normalmente em Bens e Direitos, no grupo/código de Fundos Imobiliários do programa, com CNPJ do fundo e custo de aquisição (não valor de mercado).
Rendimentos de FIIs são isentos? Onde informar?
Em muitos casos para pessoa física, rendimentos distribuídos por FIIs negociados em bolsa podem ser isentos e costumam ser lançados em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, conforme o informe.
Vendi FIIs com lucro: onde declaro e como pago o imposto?
Lucros em vendas de cotas de FIIs em bolsa costumam ser tributados e informados em Renda Variável. O recolhimento é via DARF no mês seguinte (muitas vezes com código 6015). Siga as regras do ano e seu controle.
Amortização reduz custo? Como declarar?
Quando houver amortização, é comum que ela reduza o custo de aquisição das cotas (ajuste em Bens e Direitos). O procedimento exato depende do que a administradora informou no informe.
Posso compensar prejuízo de FIIs com lucro de ações?
Em geral, a compensação é por categoria. Prejuízos de FIIs costumam compensar lucros de FIIs, e prejuízos de ações compensam lucros de ações. Evite misturar.
Fontes e páginas úteis (para conferir regras e documentos)
- Receita Federal (portal): https://www.gov.br/receitafederal
- e-CAC (acesso a serviços): https://cav.receita.fazenda.gov.br
- B3 (conteúdo educativo sobre IR): https://borainvestir.b3.com.br/
Adriano Freire
Assessor de Investimentos | ANCORD nº 50352
Adriano Freire é Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD (Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários), com registro nº 50352. Especialista em educação financeira e assessoria personalizada sobre investimentos e mercado financeiro.
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