Como Declarar Aluguel Recebido no IR 2026: Carnê-Leão e Despesas Dedutíveis
Proprietário que recebeu aluguel em 2025 precisa recolher o carnê-leão mensalmente — quando o valor ultrapassou R$ 2.824/mês — e declarar o rendimento na DIRPF anual. Veja a tabela progressiva, as despesas dedutíveis e onde lançar cada dado no programa da Receita Federal.
Respostas Rápidas
Quem precisa declarar aluguel recebido no IR 2026?
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Todo proprietário que recebeu aluguel em 2025 precisa declarar na DIRPF. Se recebeu de pessoa física e o total mensal superou R$ 2.824,00, há também obrigação de recolher carnê-leão mensal via DARF 0190.
Qual é o prazo para pagar o carnê-leão do aluguel?
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O DARF do carnê-leão (código 0190) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.
Aluguel de PF x Aluguel de PJ
A tributação muda conforme quem paga o aluguel:
| Situação | Quem recolhe o IR | Onde declarar na DIRPF |
|---|---|---|
| Inquilino pessoa física | Proprietário (carnê-leão) | Rendimentos de PF/Exterior |
| Inquilino pessoa jurídica | Empresa retém na fonte | Rendimentos de PJ com retenção |
| Imobiliária gestora | Depende do contrato | Conforme informe da imobiliária |
Tabela Progressiva Mensal 2025
Aplicada sobre o rendimento líquido (após deduções permitidas):
| Rendimento mensal líquido | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até R$ 2.824,00 | Isento | — |
| R$ 2.824,01 a R$ 3.751,05 | 7,5% | R$ 211,80 |
| R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 15% | R$ 493,13 |
| R$ 4.664,69 a R$ 6.017,03 | 22,5% | R$ 843,03 |
| Acima de R$ 6.017,03 | 27,5% | R$ 1.144,18 |
Exemplo: aluguel de R$ 3.500/mês. Proprietário paga R$ 400 de condomínio + R$ 200 de IPTU. Base: R$ 2.900. Imposto = R$ 2.900 × 7,5% − R$ 211,80 = R$ 5,70. DARF 0190 por R$ 5,70.
Despesas Dedutíveis do Aluguel
São dedutíveis apenas as despesas que o proprietário efetivamente pagar:
Condomínio
Apenas quando pago pelo proprietário, não pelo inquilino
IPTU
Quando o contrato define o IPTU como obrigação do locador
Taxa de administração
Percentual cobrado pela imobiliária pela gestão do contrato
Reformas de conservação
Reparos necessários (pintura, vazamento) — não benfeitorias
Não são dedutíveis: despesas pagas pelo inquilino, benfeitorias que valorizam o imóvel, mobília e eletrodomésticos.
Passo a Passo: Como Pagar o Carnê-Leão
- 01
Acesse o Carnê-Leão Web no e-CAC
gov.br → Meu Imposto de Renda → Carnê-Leão Web. Sem instalar nada.
- 02
Informe o valor bruto recebido
Coloque o aluguel bruto e o CPF do inquilino (obrigatório para PF).
- 03
Informe as despesas dedutíveis
Condomínio, IPTU e taxa de administração pagos por você.
- 04
Gere o DARF código 0190
O sistema calcula automaticamente. Pague até o último dia útil do mês seguinte.
- 05
Importe para a DIRPF na declaração anual
O programa da Receita importa automaticamente os dados do Carnê-Leão Web.
Onde Lançar na DIRPF Anual
| Item | Ficha na DIRPF | Detalhe |
|---|---|---|
| Aluguel recebido de PF | Rendimentos Tributáveis de PF/Exterior | Importar do Carnê-Leão Web |
| Aluguel recebido de PJ | Rendimentos Tributáveis de PJ com retenção | Usar informe da empresa |
| O imóvel locado | Bens e Direitos — Grupo 01 | Código 01 (apto) ou 02 (casa) — valor de aquisição |
Situações Especiais
Imóvel em copropriedade
Cada coproprietário declara sua parte proporcional e recolhe carnê-leão individualmente sobre sua cota.
Aluguel por temporada (Airbnb)
Mesmas regras do aluguel convencional. Se a plataforma é PJ e retém o IR, use o informe delas.
Aluguel abaixo do limite de isenção
Sem outros rendimentos de PF, não há carnê-leão a recolher. Mas o valor ainda precisa ser declarado na DIRPF anual.
Armadilha frequente: o Dimob
Imobiliárias enviam o Dimob (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) diretamente à Receita Federal. Se o valor declarado por você divergir do Dimob, você cai em malha fina automaticamente. Sempre confira o informe da imobiliária antes de lançar.
Erros Comuns ao Declarar Aluguel
Esquecer o carnê-leão e só lançar na DIRPF anual
O imposto sobre aluguel de PF é mensal. Lançar só na declaração anual sem ter pago os DARFs ao longo do ano gera multa por atraso em cada competência.
Deduzir despesas pagas pelo inquilino
Condomínio e IPTU só são dedutíveis quando quem paga é o proprietário. Se o contrato repassa essas contas ao inquilino, você não pode abatê-las.
Declarar valor diferente do Dimob da imobiliária
A imobiliária reporta o aluguel à Receita pelo Dimob. Qualquer divergência cai em malha fina automática.
Não informar o CPF do inquilino no Carnê-Leão Web
O CPF da fonte pagadora pessoa física é obrigatório. Sem ele, o sistema não conclui o lançamento corretamente.
Confundir reforma de conservação com benfeitoria
Pintura e reparos são dedutíveis do carnê-leão. Benfeitorias que valorizam o imóvel não — mas somam ao custo de aquisição em Bens e Direitos.
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Perguntas Frequentes
Quem precisa declarar aluguel recebido no IR 2026?
Todo proprietário que recebeu aluguel em 2025 precisa declarar o rendimento na DIRPF. Se recebeu de pessoa física e o total mensal superou R$ 2.824,00, há também obrigação de recolher o carnê-leão mensal via DARF código 0190. Se o inquilino é pessoa jurídica, a empresa retém o IR na fonte e fornece informe de rendimentos.
Qual é o prazo para pagar o carnê-leão do aluguel?
O DARF do carnê-leão (código 0190) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. Por exemplo, o aluguel recebido em março deve gerar DARF pago até o último dia útil de abril. O atraso gera multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) mais juros pela taxa Selic.
O aluguel é tributado pela tabela progressiva ou por alíquota fixa?
O aluguel recebido de pessoa física é tributado pela tabela progressiva mensal do IR, as mesmas faixas aplicadas a salários (de isento até 27,5%). A alíquota incide sobre o rendimento líquido, ou seja, depois de descontar despesas dedutíveis como condomínio, IPTU e taxa de administração pagos pelo proprietário.
Quais despesas posso deduzir do aluguel no carnê-leão?
São dedutíveis apenas as despesas que o proprietário efetivamente pagar: condomínio, IPTU (quando é obrigação do locador no contrato), taxa de administração da imobiliária e reformas de conservação (pintura, vazamentos). Não são dedutíveis despesas pagas pelo inquilino, benfeitorias que valorizam o imóvel, mobília e eletrodomésticos.
O que acontece se eu não pagar o carnê-leão do aluguel?
Multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) sobre o imposto devido, mais juros pela taxa Selic. Se a Receita detectar a omissão antes de você regularizar — o que é provável, já que as imobiliárias enviam o Dimob — a multa de ofício sobe para 75% sobre o imposto. Divergência entre o que você declara e o Dimob leva à malha fina automática.
Onde declaro o imóvel alugado na DIRPF?
O imóvel em si vai na ficha Bens e Direitos, Grupo 01 (Bens Imóveis), com o código 01 (apartamento) ou 02 (casa), pelo valor de aquisição. O aluguel recebido de pessoa física vai em Rendimentos Tributáveis de PF/Exterior (importado do Carnê-Leão Web); o recebido de PJ vai em Rendimentos Tributáveis de PJ com retenção, usando o informe da empresa.
Respostas Rápidas
O que acontece se não pagar o carnê-leão?
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Multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) sobre o imposto devido, mais juros Selic. Se a Receita detectar antes de você regularizar, a multa mínima sobe para 75%.
Posso deduzir reforma do apartamento alugado no IR?
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Reformas de conservação (pintura, vazamentos, elétrica) são dedutíveis do carnê-leão quando pagas pelo proprietário. Benfeitorias que valorizam o imóvel não são dedutíveis do carnê-leão, mas podem ser adicionadas ao custo de aquisição em Bens e Direitos.
Aviso legal: Este conteúdo é exclusivamente educacional e informativo. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou oferta de qualquer produto. Elaborado por Adriano Freire, Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD nº 50352. Rentabilidade passada não garante resultados futuros. Consulte um profissional certificado antes de tomar decisões financeiras.
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Adriano Freire
Assessor de Investimentos | ANCORD nº 50352
Adriano Freire é Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD (Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários), com registro nº 50352. Especialista em educação financeira e assessoria personalizada sobre investimentos e mercado financeiro.
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