Ganho de capital na venda de imóvel em 2026: alíquotas, isenções e como recolher
Vender um imóvel com lucro gera imposto de renda sobre o ganho de capital — mas muita gente paga errado, recolhe em atraso ou perde isenções a que teria direito. Em 2026, as alíquotas seguem progressivas de 15% a 22,5% conforme o valor do ganho, com isenções para único imóvel abaixo de R$ 440 mil, aquisição de novo residencial em 180 dias e imóveis adquiridos até 1969 (isenção histórica). Este texto detalha o cálculo, as isenções ativas, os fatores de redução para imóveis antigos e como recolher o DARF do GCAP corretamente, evitando multa de 0,33% ao dia por atraso.
Respostas Rápidas
Como é calculada a alíquota de ganho de capital na venda de imóvel?
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A alíquota é progressiva conforme o valor do ganho. Até R$ 5 milhões de ganho, alíquota de 15%. Entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 17,5%. Entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões, 20%. Acima de R$ 30 milhões, 22,5%. A maioria dos casos de pessoa física se enquadra na faixa de 15%. O ganho é a diferença entre valor de venda e valor de aquisição declarado no IR, ajustado por fatores de redução quando o imóvel foi adquirido até 1988.
Quais as principais isenções em 2026?
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Três isenções comuns: (1) único imóvel do contribuinte, com valor de venda até R$ 440 mil, desde que não tenha feito outra venda com isenção nos últimos 5 anos; (2) venda de imóvel residencial com reinvestimento em outro residencial em até 180 dias (aplicável uma vez a cada 5 anos); (3) imóveis adquiridos até 1969, isenção integral. Há ainda fatores de redução progressivos para imóveis entre 1969 e 1988.
Cálculo do ganho — passo a passo
- Valor da venda. Valor recebido pelo imóvel na escritura.
- Valor de aquisição. Valor declarado no último IR (ajustado se houve reforma comprovada por notas fiscais).
- Despesas incidentais. Corretagem paga pelo vendedor, ITBI, despesas de escritura e registro podem ser abatidas do ganho.
- Aplicação de fatores de redução (para imóveis antigos).
- Aplicação de isenções (se cabíveis).
- Aplicação da alíquota progressiva sobre o ganho líquido.
Tabela de alíquotas em 2026
| Faixa de ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% |
| R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000 | 17,5% |
| R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% |
Isenções detalhadas
1. Único imóvel até R$ 440 mil. Se o imóvel vendido é o único do contribuinte e o valor de venda não ultrapassa R$ 440 mil, há isenção integral. Requisito adicional: não ter usado essa mesma isenção nos 5 anos anteriores. Importante — o limite é sobre o valor de venda, não sobre o ganho.
2. Reinvestimento em outro residencial. Se o contribuinte vende imóvel residencial e, em até 180 dias, aplica o produto da venda na compra de outro imóvel residencial no Brasil, há isenção total ou proporcional (se só parte for reinvestida). Essa isenção pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
3. Imóveis adquiridos até 1969. Isenção integral por previsão histórica da Lei 7.713/1988.
4. Fatores de redução. Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, há percentual de redução anual (variando de 5% em 1970, decrescente até 1988). Há ainda o FR1 (Lei 11.196/2005) para imóveis adquiridos até novembro/2005 e o FR2 para compras a partir de 2006 — ambos reduzem o ganho conforme o tempo entre aquisição e venda.
Exemplo prático
Imóvel comprado em 2010 por R$ 380.000 e vendido em 2026 por R$ 650.000. Corretagem paga pelo vendedor: R$ 32.500.
- Valor de venda: R$ 650.000
- (−) Corretagem: R$ 32.500
- (−) Valor de aquisição: R$ 380.000
- Ganho bruto: R$ 237.500
- Fator de redução FR2 (16 anos): redução de aproximadamente 10,5%
- Ganho ajustado: R$ 212.569
- Alíquota aplicável: 15%
- IR devido: R$ 31.885
Se o contribuinte aplicar o produto da venda na compra de outro residencial em até 180 dias, a isenção do reinvestimento pode reduzir o imposto a zero (se cumpridos os requisitos, incluindo 5 anos desde a última utilização).
Como recolher o DARF
Programa GCAP. Disponível no site da Receita Federal, o Ganho de Capital permite preencher a operação, aplicar fatores de redução automaticamente e gerar o DARF com código 4600.
Prazo. Até o último dia útil do mês seguinte ao da operação. Exemplo: venda em março/2026 → DARF até 30 de abril/2026.
Atraso. Multa de 0,33% ao dia (limitada a 20% do valor) mais juros Selic acumulada do mês seguinte ao vencimento até o pagamento.
Armadilhas comuns
1. Usar valor de mercado em vez do declarado no IR. O cálculo parte SEMPRE do valor que consta na ficha de bens do último IR entregue. Se o valor escriturado difere do declarado, o Fisco pode questionar.
2. Esquecer que reinvestir parcialmente gera isenção proporcional. Se o vendedor aplica só parte do produto na compra de novo residencial, a isenção cobre apenas essa parte. O restante paga imposto normal.
3. Ultrapassar o prazo dos 180 dias. Por questão de 1 ou 2 dias, muitos perdem a isenção. O prazo conta corrido — não em dias úteis — a partir da data da escritura da venda.
4. Assumir que herança/doação não gera ganho de capital. A transferência por herança/doação é fato gerador do ITCMD. Mas quando o herdeiro vende o imóvel depois, há apuração de ganho de capital usando como custo o valor declarado na transmissão.
5. Considerar despesas dedutíveis que não são dedutíveis. Só são dedutíveis do ganho: corretagem (paga pelo vendedor), ITBI e despesas de escritura/registro. Reformas só podem ser abatidas se foram lançadas no IR com notas fiscais no ano da realização (aumentando o custo declarado do imóvel).
Respostas Rápidas
Posso usar a isenção de reinvestimento se comprar terreno para construir?
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Não. A isenção do reinvestimento em 180 dias exige que o produto da venda seja aplicado na compra de outro imóvel residencial — o que a Receita interpreta como imóvel pronto (casa ou apartamento). Compra de terreno para construção futura não é aceita. Construção em terreno próprio tampouco. A interpretação restritiva é importante — perder a isenção pode custar 15% do ganho.
E se eu vender imóvel em nome de PJ?
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Quando o imóvel está em nome de pessoa jurídica, a apuração segue as regras de IRPJ conforme o regime (lucro real, presumido ou Simples). No lucro presumido, por exemplo, há base de presunção sobre a receita bruta de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, aplicando-se 15% de IRPJ e 9% de CSLL (mais adicional de IR se ultrapassar R$ 20 mil/mês de lucro presumido). A lógica é diferente da pessoa física e deve ser planejada com contador.
E quando o imóvel foi recebido por herança?
A transferência por herança não gera ganho de capital no momento do inventário — o fato gerador ali é o ITCMD estadual. O ganho aparece depois, quando o herdeiro vende o imóvel. Nesse momento, o custo de aquisição é o valor pelo qual o bem foi declarado na transmissão: pode ser o valor original que constava na declaração do falecido ou o valor de mercado na data do óbito (escolha do espólio na partilha).
Optar pelo valor de mercado na transmissão gera ganho de capital imediato sobre a diferença, mas eleva o custo-base e reduz o imposto numa venda futura. Se a intenção é vender logo, costuma compensar. O passo a passo de declaração está no guia de como declarar lucro imobiliário no IR 2026.
Continue aprendendo
- Ganho de capital: regras, alíquotas e as 7 isenções — visão completa para todos os bens
- Como declarar lucro imobiliário no IR 2026
- Como montar uma carteira de investimentos do zero
Aviso legal: Este conteúdo é exclusivamente educacional e informativo. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou oferta de qualquer produto. Elaborado por Adriano Freire, Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD nº 50352. Rentabilidade passada não garante resultados futuros. Consulte um profissional certificado antes de tomar decisões financeiras.
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Adriano Freire
Assessor de Investimentos | ANCORD nº 50352
Adriano Freire é Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD (Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários), com registro nº 50352. Especialista em educação financeira e assessoria personalizada sobre investimentos e mercado financeiro.
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