Como declarar Imóvel Financiado no Imposto de Renda 2026
Aviso legal: Este conteúdo é exclusivamente educacional e informativo. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou oferta de qualquer produto. Elaborado por Adriano Freire, Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD nº 50352. Rentabilidade passada não garante resultados futuros. Consulte um profissional certificado antes de tomar decisões financeiras.
🏠 Resposta rápida:
Como declarar imóvel financiado em Bens e Direitos:
- Grupo: 01 — Bens Imóveis
- Código: 01 (imóvel residencial), 02 (comercial) ou 11 (em construção)
- Valor em 31/12/2025: soma de tudo que você já pagou (entrada + parcelas), não o valor de mercado
- Dívida: informe o saldo devedor com o banco em "Dívidas e Ônus Reais" → Código 02
Financiamento imobiliário é uma das situações mais consultadas no Imposto de Renda — e também uma das que gera mais dúvidas. A principal delas: qual valor declarar? O valor total do imóvel? O que você pagou até agora? O saldo devedor com o banco?
A resposta é: você declara o que já pagou, e registra a dívida separadamente. O imóvel aparece em Bens e Direitos com o valor acumulado de pagamentos (entrada + parcelas quitadas), e o saldo devedor com o banco vai para a ficha de Dívidas e Ônus Reais.
O que você vai aprender:
1. Documentos que você vai precisar
Antes de abrir o programa do IR 2026, reúna os seguintes documentos:
- Contrato de financiamento: para identificar o endereço completo do imóvel, valor total financiado, CNPJ do banco credor e dados do registro
- Informe de rendimentos do banco/Caixa: enviado até fevereiro de 2026, contém o saldo devedor em 31/12/2025 e o CNPJ correto do credor
- Comprovantes de pagamento: para confirmar o total pago em 2025 (parcelas, entrada, despesas cartorárias incluídas no contrato)
- Número da matrícula no cartório (se o imóvel já foi registrado)
2. Como declarar o imóvel em Bens e Direitos
O imóvel entra sempre em "Bens e Direitos", com o valor correspondente ao que você já desembolsou — não o valor de avaliação de mercado, não o valor total do contrato. O critério é: custo de aquisição efetivo até 31/12/2025.
Passo 1 — Abra a ficha de Bens e Direitos
Clique em "Bens e Direitos" no menu lateral e depois em "Novo".
Passo 2 — Selecione o Grupo e Código
- Grupo: 01 — Bens Imóveis
- Código 01: Imóvel residencial (casa ou apartamento)
- Código 02: Imóvel comercial ou de uso misto
- Código 11: Imóvel em construção (na planta, ainda não entregue)
- Código 12: Imóvel rural
Passo 3 — Preencha os dados do imóvel
- Clique em "Imóvel" e preencha: endereço completo, número de matrícula no cartório, área em metros quadrados, data de aquisição e forma de aquisição ("Adquirido com Financiamento")
- Marque a opção indicando se é imóvel residencial e se é o bem de família
Passo 4 — Preencha o Discriminação
Descreva o imóvel e o contrato:
Apartamento residencial adquirido via financiamento pela Caixa Econômica Federal (CNPJ: 00.360.305/0001-04), contrato nº XXXXXXXX, localizado na Rua XXX, nº XX, [bairro], [cidade]. Valor total financiado: R$ 280.000,00.Passo 5 — Informe os valores
- 31/12/2024: soma de tudo que você havia pago até o final de 2024
- 31/12/2025: valor do campo acima + tudo que você pagou ao longo de 2025 (parcelas + atualização monetária do saldo devedor, se incluída nas parcelas)
3. Como declarar a dívida com o banco (Dívidas e Ônus Reais)
O saldo devedor que você ainda tem com o banco precisa ser informado separadamente, na ficha "Dívidas e Ônus Reais". Essa ficha não aumenta seu imposto — ela apenas registra uma obrigação financeira existente, tornando o patrimônio declarado coerente.
Como preencher
- Código: 02 — Financiamento imobiliário
- Credor: Nome do banco (ex: Caixa Econômica Federal)
- CNPJ do credor: conforme o informe de rendimentos ou contrato
- Valor em 31/12/2024 e 31/12/2025: o saldo devedor nessas datas, que consta no informe de rendimentos do banco
4. Casos especiais
Minha Casa, Minha Vida (MCMV)
Siga as mesmas regras acima. O complemento do governo (subsídio) deve ser somado ao valor do imóvel em Bens e Direitos, pois também representa um valor que você "recebeu" na composição do preço. Você não paga IR sobre o subsídio do MCMV — ele é isento.
Imóvel na planta (ainda não entregue)
Use o Código 11 (Imóvel em construção). Declare o valor pago até 31/12/2025 — entrada, parcelas mensais com a construtora e, se for o caso, parcelas bancárias já iniciadas. Quando o imóvel for entregue e registrado, mude para o Código 01 na declaração do ano seguinte.
Imóvel quitado em 2025
Se você quitou o financiamento durante 2025, o campo de 31/12/2025 deve mostrar o valor total pago ao longo de todos os anos (custo total de aquisição). Na ficha de Dívidas e Ônus, o valor de dezembro de 2025 será R$ 0,00 — a dívida foi zerada.
5. Erros mais comuns que levam à malha fina
❌ Declarar o valor de mercado do imóvel
O imóvel deve ser declarado pelo custo de aquisição (o que você pagou), não pelo valor de avaliação atual. Atualizar para o valor de mercado só acontece na venda — e pode gerar ganho de capital tributável.
❌ Não declarar a dívida em Dívidas e Ônus Reais
Se você declara o imóvel em Bens e Direitos pelo valor integral sem informar a dívida correspondente, a Receita pode questionar de onde veio o dinheiro para pagar o imóvel à vista — quando na verdade é um financiamento.
❌ Colocar o valor total do contrato (e não o pago até o momento)
O valor em Bens e Direitos aumenta a cada ano, na medida em que você vai quitando as parcelas. Nunca lance o valor total do financiamento de uma vez só.
⚠️ Esquecer de atualizar o valor do imóvel ano a ano
Se você declarou R$ 80.000 no ano passado e pagou mais R$ 15.000 em parcelas em 2025, o campo de 31/12/2025 deve mostrar R$ 95.000. Muitos esquecem de atualizar.
💬 Perspectiva do assessor
"A declaração de imóvel financiado é uma das que mais geram dúvidas nos meus clientes — mas também é uma das mais lógicas quando você entende a estrutura. O imóvel cresce em Bens e Direitos a cada ano (você paga mais e fica com mais), e a dívida diminui em Dívidas e Ônus. No final do financiamento, o imóvel está no valor total pago e a dívida está zerada. Simples assim."
6. Perguntas frequentes
Que valor devo declarar do imóvel financiado em Bens e Direitos?
Declare o valor efetivamente pago até 31/12/2025 — ou seja, a soma da entrada mais todas as parcelas quitadas até essa data. Não use o valor de avaliação de mercado nem o valor total do contrato. O custo de aquisição no IR é sempre o que você já pagou de fato.
Devo incluir os juros do financiamento no valor do imóvel?
Tecnicamente, os juros fazem parte do custo total do financiamento e podem ser incluídos no valor declarado em Bens e Direitos. No entanto, a prática mais conservadora é incluir apenas o valor principal pago, sem os juros, para evitar questionamentos. Consulte um contador para a melhor estratégia no seu caso.
O imóvel financiado pode ser deduzido do imposto de renda?
Não diretamente. As parcelas do financiamento imobiliário (incluindo juros) não são dedutíveis do IR da mesma forma que gastos com saúde e educação. A exceção são os programas habitacionais com dedução específica, como o teto de R$ 1.800/mês de amortização do MCMV — e mesmo assim a dedução é do IR devido, não da base de cálculo, conforme as regras do programa.
Como declarar um imóvel na planta que ainda não foi entregue?
Declare em Bens e Direitos os valores já pagos até 31/12/2025 (sinal, parcelas durante a obra, etc.). Use o Grupo 01, Código 11 (Imóvel em construção). Na discriminação, informe o endereço do empreendimento, o nome da construtora e o número do contrato. Quando o imóvel for entregue e registrado, migre para o Código 01 (Imóvel residencial) ou 02 (Imóvel não residencial).
Preciso declarar o financiamento no nome do cônjuge separadamente?
Depende do regime de bens e de quem é o titular do contrato. Se o financiamento for conjunto, ambos podem declarar 50% do valor pago. Se for apenas em nome de um dos cônjuges, o imóvel aparece apenas na declaração do titular. Em caso de declaração conjunta, o bem entra uma única vez.
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Adriano Freire
Assessor de Investimentos | ANCORD nº 50352
Adriano Freire é Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD (Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários), com registro nº 50352. Especialista em educação financeira e assessoria personalizada sobre investimentos e mercado financeiro.
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