IR sobre aluguel: carnê-leão e deduções reais em 2026
Todo proprietário que recebe aluguel de pessoa física acima de R$ 2.259,20 mensais precisa recolher carnê-leão — alíquota da tabela progressiva, pagamento mensal via DARF. Parece simples, mas a maioria erra em dois pontos: não aplica as deduções permitidas (reduzindo a base de cálculo) e atrasa a DARF, gerando multa. Este texto mostra o cálculo correto com os valores da tabela 2026, as deduções aceitas pela Receita e os prazos que evitam dor de cabeça.
Respostas Rápidas
Quando o aluguel é tributável no carnê-leão?
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Sempre que for recebido de pessoa física e ultrapassar R$ 2.259,20 no mês (limite de isenção da tabela 2026). Se o inquilino é pessoa jurídica, o próprio locatário retém e recolhe o IR na fonte — o proprietário não precisa fazer carnê-leão, mas declara o rendimento na DIRPF como já tributado. Carnê-leão é apenas para recebimento de pessoa física.
Quais deduções a Receita aceita na base do aluguel?
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IPTU pago pelo locador, taxa de condomínio quando é responsabilidade do locador (não do inquilino), taxa de administração imobiliária (corretora ou imobiliária), despesas de cobrança do aluguel e IPTU quitado como parte do contrato. Reformas não entram — são consideradas benfeitorias, não despesa recorrente. Deduções reduzem a base antes da aplicação da alíquota.
Tabela progressiva 2026
| Base de cálculo (R$/mês) | Alíquota | Parcela a deduzir |
|---|---|---|
| Até 2.259,20 | Isento | — |
| 2.259,21 a 2.826,65 | 7,5% | R$ 169,44 |
| 2.826,66 a 3.751,05 | 15% | R$ 381,44 |
| 3.751,06 a 4.664,68 | 22,5% | R$ 662,77 |
| Acima de 4.664,68 | 27,5% | R$ 896,00 |
A tabela aplica-se sobre a base de cálculo após deduções. O cálculo segue o formato: IR devido = (base × alíquota) − parcela a deduzir. Valores atualizados da MP 1.206/2024 e mantidos para 2026.
Exemplo completo de cálculo
Considere um proprietário que aluga um apartamento em São Paulo por R$ 4.500/mês. O inquilino é pessoa física. Ele paga por mês:
- Taxa de condomínio (responsabilidade do locador por contrato): R$ 800
- IPTU mensal (parcelado): R$ 250
- Taxa de administração da imobiliária (8%): R$ 360
Cálculo:
Aluguel bruto: R$ 4.500,00
(−) Condomínio: R$ 800,00
(−) IPTU: R$ 250,00
(−) Adm imobiliária: R$ 360,00
Base de cálculo: R$ 3.090,00
Alíquota aplicável (15%): R$ 463,50
(−) Parcela a deduzir: R$ 381,44
IR devido no mês: R$ 82,06
Sem as deduções, a base seria R$ 4.500. A alíquota subiria para 27,5%. O IR devido pularia para R$ 341,25 no mês — quatro vezes mais. As deduções legítimas reduzem substancialmente a carga.
Prazos e DARF
O carnê-leão deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. Aluguel recebido em março? DARF até o último dia útil de abril. Atraso gera:
- Multa de mora: 0,33% ao dia (até 20%)
- Juros SELIC: acumulados a partir do mês seguinte
- Código da DARF: 0190 (carnê-leão)
A emissão é feita no eCAC, via aplicativo "Carnê-Leão Web" ou pelo programa do IRPF. O pagamento pode ser via internet banking, PIX ou débito automático. O valor recolhido mensalmente vira crédito na DIRPF do ano seguinte — soma-se aos demais rendimentos tributáveis.
Declaração anual (DIRPF)
No ano seguinte, todos os aluguéis recebidos entram em "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física". O programa IRPF importa os dados do Carnê-Leão Web automaticamente. A totalização anual entra no cálculo da tabela progressiva, e o IR já recolhido via DARF abate o saldo devido. Se houver dedução maior (plano de saúde, dependentes, educação), o investidor pode ter restituição.
Erros mais comuns na prática
- Não deduzir IPTU: muitos proprietários pagam direto e esquecem — perdendo dedução legítima de R$ 2.000 a R$ 5.000/ano
- Deduzir condomínio que é do inquilino: se o contrato estipula que o inquilino paga, não é dedução do proprietário. O valor correto é apenas o que é obrigação contratual do locador
- Confundir taxa de administração com corretagem de venda: apenas a administração contínua (mensal) é dedutível no carnê-leão. Corretagem de venda é dedutível no ganho de capital, não no aluguel
- Esquecer meses de inadimplência: se o inquilino atrasa e paga em bloco depois, o rendimento é tributado no mês do recebimento efetivo, não no mês de referência
- Pagar DARF atrasada sem acréscimos: a Receita cobra depois multa + juros, somando até 20%+ sobre o valor original
Quando vale a pena criar pessoa jurídica para alugar?
Proprietários com muitos imóveis alugados podem considerar constituir uma holding imobiliária. A pessoa jurídica paga tributação presumida (em torno de 14% sobre receita bruta de aluguel), o que pode ser menor que os 27,5% da tabela progressiva. A análise depende de: quantidade de imóveis, valor dos aluguéis, custos de constituição e manutenção da PJ, planejamento sucessório. Em geral, faz sentido a partir de R$ 15-20 mil/mês de aluguel total.
Abaixo desse patamar, o custo de contabilidade e obrigações acessórias da PJ pode neutralizar a economia tributária. É decisão técnica que envolve contador especializado — não é atalho universal.
Respostas Rápidas
Aluguel de temporada pelo Airbnb precisa de carnê-leão?
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Sim, se o pagamento vem de pessoa física (a maioria dos casos). O rendimento é declarado mensalmente no carnê-leão, com possibilidade das mesmas deduções (condomínio, IPTU proporcional). Em alguns casos, se o volume for relevante e recorrente, a Receita pode classificar a atividade como empresarial — o que muda o regime tributário. Isso depende de volume e frequência, não é automático.
E se o aluguel é dividido entre vários proprietários?
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Cada proprietário recolhe carnê-leão sobre sua parte proporcional. Se dois irmãos recebem R$ 5.000 de aluguel 50/50, cada um declara R$ 2.500 como rendimento tributável (abaixo da isenção mensal, não paga). Mas atenção: o soma anual de todos os rendimentos ainda entra na DIRPF e pode gerar imposto a pagar na declaração anual se o total ultrapassar a faixa de isenção anual.
Aviso legal: Este conteúdo é exclusivamente educacional e informativo. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou oferta de qualquer produto. Elaborado por Adriano Freire, Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD nº 50352. Rentabilidade passada não garante resultados futuros. Consulte um profissional certificado antes de tomar decisões financeiras.
Adriano Freire
Assessor de Investimentos | ANCORD nº 50352
Adriano Freire é Assessor de Investimentos credenciado pela ANCORD (Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários), com registro nº 50352. Especialista em educação financeira e assessoria personalizada sobre investimentos e mercado financeiro.
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